O que é o Regime Especial de Tributação e qual a vantagem para Incorporadoras

Em 2004 surgiu um regime especial como benefício fiscal aplicável às incorporadoras imobiliárias, sendo efetivada quando houver (i) a entrega da opção na Receita Federal do domicílio fiscal e, (ii) a afetação do terreno e acessões.

O Regime Especial de Tributação aplicável às incorporações imobiliárias, pode ser realizado em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem os direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos compradores dos imóveis.

A Lei nº 10.931/2004 previu o pagamento de 4% sobre a receita mensal recebida. Ou seja, vai haver distribuição de lucros obrigatoriamente após a entrega do empreendimento, fazendo com que o risco seja menor.

O que seria essa receita mensal?

A totalidade de receitas recebidas pela incorporadora na venda das unidades imobiliárias que compõem a incorporação, bem como as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes desta operação.

Hoje, uma incorporadora pode ficar no regime do lucro real e colocar todas as obras no RET, fica muito interessante economicamente.

Quais são as alíquotas aplicáveis ao RET para fins de classificar esses 4%?

IRPJ – 1,26%

CSLL – 0,66%

PIS – 0,37%

COFINS – 1,71 %

Atenção: Não estamos considerando o ISS por se tratar de Imposto incidente sobre Serviços, de competência Municipal, que vai variar de acordo com a localização do empreendimento.

Neste caso, o incorporador é obrigado a segregar o patrimônio do empreendimento do patrimônio total da incorporadora. Ou seja, a incorporadora precisa, antes de tudo, afetar o patrimônio que será usado como garantia de que o empreendimento será realizado em sua totalidade.

O patrimônio de afetação, inclusive, é separado antes da criação do domicílio fiscal e da abertura do CNPJ para cada empreendimento.

Esta contabilidade segregada pode ser efetivada mensalmente, mediante registro dos saldos apurados nas contas da incorporação.

Se a obra for finalizada e todos os imóveis ainda não tiverem sido vendidos?

Houve uma alteração prevista na Lei 13.970/2019 que permite à Incorporadora continuar tributando pelo RET até a venda da última unidade.

“Art. 11-A. O regime especial de tributação previsto nesta Lei será aplicado até o recebimento integral do valor das vendas de todas as unidades que compõem o memorial de incorporação registrado no cartório de imóveis competente, independentemente da data de sua comercialização, e, no caso de contratos de construção, até o recebimento integral do valor do respectivo contrato.”

Importante dizer que até 2018 era possível a construtora se enquadrar no RET, hoje, na data em que escrevo este artigo, só é possível para incorporadoras.

Por fim, para empreendimentos do Minha Casa, Minha Vida, eram realizados em alíquota bem inferior tendo em vista sua função social, sendo de 1%. Porém, a Lei só estendeu esse benefício às obras iniciadas até 31 de dezembro de 2018 para construir unidades habitacionais de valor de até R$ 100.000,00.

A partir de janeiro de 2020 a empresa construtora que tenha sido contratada ou tenha obras iniciadas para construir unidades habitacionais de valor de até R$ 124.000,00 tem a opção de efetuar o pagamento unificado de tributos equivalente a 4% da receita mensal auferida no contrato de construção.

Para conteúdos rápidos e didáticos, a colunista Natalia Rocha utiliza as publicações no Instagram @nataliarochamendes atualizando e informando os contribuintes sobre seus direitos e prevenções no âmbito tributário.