Vantagem em fazer uma permuta de imóveis.

Primeira informação que você precisa saber é que permuta de imóvel não é igual à compra e venda de imóveis, e, para firmar o posicionamento sobre a essa situação muito comum no mundo do mercado imobiliário o STJ decidiu que não incide ganho de capital sobre a permuta de imóveis no início do ano passado (2020).

Entenda, de fato essas situações se assemelham mas não são iguais, desde o seu conceito:

COMPRA E VENDA: venda em troca de dinheiro. Neste caso, em regra, vai incidir o ganho de capital a fim de declarar à Receita Federal o acréscimo ao seu patrimônio ou ao da empresa;

PERMUTA: venda em troca de outra coisa (no nosso caso, imóvel).

O STJ concluiu que a “permuta configura mera substituição de ativos, e não receita ou faturamento”. E, por isso, não incidiria ganho de capital sobre esta situação.

Quem se beneficia com essa decisão?

CONSTRUTORA/INCORPORADORA NO LUCRO PRESUMIDO: pois o valor do imóvel não irá compor a base de cálculo do IRPJ, CSLL, PIS e Cofins, conforme decisão do STJ;

CONSTRUTORA/INCORPORADORA NO LUCRO REAL: pois a entrada de imóvel a título de permuta (sem valor de retorno) pode ser equivalente ao imóvel dado em permuta e ter a TRIBUTAÇÃO NEUTRALIZADA pelo seu custo ou despesa;

PESSOA FÍSICA (observando duas possibilidades)

1. permuta sem torna (sem dinheiro em retorno): não haverá incidência de imposto de renda, mesmo que o valor dos bens, no mercado, sejam diferentes. O ganho de capital é zero!

2. permuta com torna (com retorno de dinheiro): aqui o contribuinte só irá declarar e pagar ganho de capital da diferença entre o valor do imóvel declarado no IR e o valor recebido.

[Instrução Normativa SRF nº 107/88]

Além disso, o CARF (Conselho Administrativo de Recursos Fiscais) também se posicionou nesse sentido de não incidir o imposto de renda, ou seja, não haverá ganho de capital quando da permuta de imóveis.

Decisão interessante para avaliar a possibilidade quando do projeto do empreendimento e levar em consideração a economia tributária com este cenário.